Vous êtes propriétaire d'un terrain classé en zone inconstructible dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune ? Sachez qu'il est possible de faire évoluer ce document pour changer le zonage de votre parcelle et la rendre constructible. Mais attention, la procédure peut être longue et complexe. Maître Yann Hourmant, avocat spécialisé en droit de l'urbanisme à Caen et dans les départements du Calvados, de la Manche, de l'Orne, de la Seine-Maritime et de l'Eure, vous explique les différentes options qui s'offrent à vous et vous conseille pour mener à bien votre projet.
Bon à savoir : Avant de vous lancer, demandez un certificat d'urbanisme opérationnel à votre mairie. Ce document vous informera sur la constructibilité de votre terrain et les éventuelles contraintes à prendre en compte.
Le PLU est le document qui définit les règles d'urbanisme applicables sur le territoire d'une commune ou d'une intercommunalité pour une dizaine d'années. Mais entre deux révisions complètes, il est possible de faire évoluer ce document par le biais de procédures plus légères, appelées "modifications". Le choix entre révision et modification dépend de l'ampleur des changements souhaités.
La révision générale est nécessaire si vous souhaitez apporter des changements importants au PLU, qui touchent aux orientations du Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD). C'est une procédure lourde, qui dure en moyenne entre 18 et 24 mois et qui nécessite de reprendre l'intégralité du document.
Si votre projet ne remet pas en cause les orientations du PADD, vous pouvez opter pour une procédure de modification. Il en existe trois types :
À noter : Une modification de PLU ne peut pas avoir pour effet de réduire une protection édictée en raison d'une nuisance, d'un risque ou d'une qualité des sites.
Si votre terrain est classé en zone Agricole (A) ou Naturelle (N) dans le PLU, il est par défaut inconstructible. Pour y permettre la construction, il faut faire basculer tout ou partie de la parcelle vers une zone Urbaine (U) ou À Urbaniser (AU). C'est l'objet d'une procédure de révision allégée ou de modification de droit commun du PLU.
Mais attention, le changement de zonage ne peut pas se faire sur simple demande du propriétaire. Il doit être justifié par un projet d'intérêt général pour la commune. Votre terrain doit également remplir certaines conditions pour être "constructible" :
Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est conseillé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme. Il pourra analyser le potentiel de votre terrain, étudier sa constructibilité et vous aider à construire un dossier solide pour convaincre la mairie.
Si vous souhaitez que votre terrain devienne constructible à l'occasion d'une modification du PLU, vous devez vous manifester auprès de votre mairie. Prenez rendez-vous avec l'élu en charge de l'urbanisme pour lui présenter votre projet et son intérêt pour la commune. N'hésitez pas à vous munir d'un maximum d'arguments : certificat d'urbanisme, analyse des atouts et contraintes de votre parcelle, esquisses de votre projet de construction...
Une fois la procédure de modification lancée, une étape clé est l'enquête publique. D'une durée d'un à deux mois, elle permet à chacun de prendre connaissance du projet de PLU modifié et de faire part de ses observations. En tant que propriétaire concerné, c'est le moment de vous exprimer ! Déposez une requête écrite et dûment motivée auprès du commissaire enquêteur et participez aux éventuelles réunions publiques organisées par la mairie. Votre objectif : démontrer en quoi le changement de zonage de votre terrain est pertinent et d'intérêt général.
À noter : Après l'enquête publique, le commissaire enquêteur dispose d'un mois pour rendre son rapport et ses conclusions motivées.
Voici les principales étapes d'une procédure de modification de PLU :
En résumé, modifier un PLU pour rendre son terrain constructible est un parcours du combattant qui demande de la détermination et un solide dossier. Entre le choix de la bonne procédure, la constitution d'un dossier béton et la participation active à l'enquête publique, mieux vaut être bien conseillé. Maître Yann Hourmant, avocat à Caen, met son expertise du droit de l'urbanisme au service des particuliers et entreprises des départements du Calvados, de la Manche, de l'Orne, de la Seine-Maritime et de l'Eure. N'hésitez pas à le solliciter pour être accompagné dans vos démarches de modification de PLU.
Bon à savoir : Selon une étude de la FNAU de 2018, les PLU couvrent 50,3% des communes et concernent 75,4% de la population française. La hiérarchie des normes d'urbanisme, instaurée par la loi SRU de 2000, impose une compatibilité entre les PLU et les documents supérieurs comme le SCoT ou le PLH.