Le souci de concilier la sécurité juridique avec la possibilité, pour tout intéressé, de faire contrôler la validité des actes qui lui sont opposés s'exprime dans une démocratie dans l'instauration de délais dans lesquels de tels contrôles doivent être opérés.
Une fois ces délais dépassés, un permis de construire, fût-il intrinsèquement illégal, ne peut plus être remis en cause par des tiers ou l’administration elle-même.
Afin de bien appréhender les choses, il convient de s’intéresser aux différents délais de recours (recours des tiers, retrait par le maire, déféré préfectoral) en déterminant pour chaque hypothèse, le bon point de départ, le calcul de la durée, la prise en compte d'une éventuelle prorogation, etc.
Le délai du recours en annulation contre les autorisations d'urbanisme est de deux mois.
Pour faire courir le délai du recours à l'égard des tiers, l'autorisation d'urbanisme, qu'elle soit expresse ou tacite, doit faire l'objet à la fois d'un affichage en mairie mais surtout d'un affichage continu sur le terrain pendant deux mois.
C'est, en effet, à compter du premier jour de cet affichage sur le terrain que le délai de recours contentieux commence à courir sur le fondement de l'article R.600-2 du code de l'urbanisme[1].
Sauf texte contraire, les délais de recours devant les juridictions administratives sont, en principe, des délais francs, leur premier jour étant le lendemain du jour de leur déclenchement et leur dernier jour étant le lendemain du jour de leur échéance, et les recours doivent être enregistrés au greffe de la juridiction avant l'expiration du délai.
Ainsi, si un affichage est réalisé et constaté le 24 octobre 2024, le délai de recours contentieux expirera normalement le mercredi 25 décembre 2024.
Toutefois, le samedi, le dimanche et les jours fériés n’étant pas pris en compte, le délai pour saisir le juge n’expirera que le jeudi 26 décembre 2024.
Il est admis de façon classique que l'exercice d'un recours administratif, gracieux ou hiérarchique est toujours possible, même sans texte, contre la décision litigieuse et a pour effet, dès lors qu'il est exercé dans le délai du recours contentieux, d'interrompre le cours de ce délai.
Le recours administratif gracieux doit être introduit avant la date d’expiration du délai de recours contentieux, c’est-à-dire au plus tard le jeudi 26 décembre 2024 pour reprendre l’exemple précédent.
Le maire dispose alors d’une triple possibilité :
La naissance de la décision implicite de rejet d’une réclamation née du silence de l’administration gardée pendant deux mois n’intervient pas dans des délais francs.
Par exemple, un recours gracieux fait par lettre recommandée avec avis de réception en date du vendredi 20 décembre 2024, réceptionné par l'administration le lundi 23 décembre 2024, sera réputé rejeté dans le silence de l'administration le dimanche 23 février 2025 à zéro heure.
A compter de la notification d’une décision expresse du maire ou de la naissance d’une décision implicite, un tiers intéressé, généralement un voisin, pourra saisir le tribunal administratif dans un délai franc de deux mois.
A titre d’exemple, une décision expresse de refus notifiée le 20 février 2025 obligerait le voisin à saisir le juge administratif au plus tard le 21 avril 2025.
Parallèlement au recours des tiers, le préfet dispose lui aussi d’une faculté d’action à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme qu’il estime illégale.
C’est ce qu’on appelle le déféré préfectoral.
Les décisions d’urbanisme doivent être transmises au préfet dans les 15 jours de leur signature pour que celui-ci exerce son contrôle de légalité.
L’objet de cette transmission est de permettre au préfet de déceler les éventuels vices qui pourraient affecter l’acte administratif.
Le code général des collectivités territoriales prévoit que le préfet défère au tribunal administratif les actes qu'il estime contraire à la légalité « dans les deux mois suivant leur transmission ».
Le préfet n’est toutefois pas obligé de saisir directement le tribunal administratif.
Il peut, comme le ferait un simple particulier, faire précéder son recours contentieux d’un recours gracieux.
Lorsqu’il est saisi d’un recours gracieux émanant du préfet, le maire dispose comme à l’égard des particuliers d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision :
À compter de la notification de la décision de refus du maire ou de la naissance de la décision implicite de refus, le préfet dispose d’un délai franc de deux mois pour saisir le tribunal administratif.
Six mois et quinze jours peuvent donc se passer entre la délivrance de l’autorisation de construire et la saisine du juge administratif.
Aux termes des dispositions de l’article L.424-5 du code de l’urbanisme :
« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ».
Compte tenu de l'objectif de sécurité juridique poursuivi par le législateur, qui ressort des travaux préparatoires de la loi du 13 juillet 2006 dont l'article L.424-5 est issu, la décision de retrait doit être notifiée au bénéficiaire de l’autorisation avant l'expiration du délai de 3 mois suivant la date à laquelle cette autorisation a été accordée.
Une autorisation délivrée le 23 octobre 2024 ne peut donc plus être retirée postérieurement au 23 janvier 2025.
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En conclusion :
De façon très schématisée, un délai d’un peu plus de 6 mois est susceptible de s’écouler avant qu’une autorisation de construire ne devienne définitive.
Si vous souhaitez attaquer un permis de construire ou obtenir la certitude que celui-ci ne peut plus être remis en cause, faire appel à un avocat reste la meilleure option.
Le cabinet se tient à votre entière disposition pour répondre à vos interrogations, prenez-contact au 0249883532.
[1] Article R.600-2 du code de l’urbanisme :
« Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 »
[2] Article L.424-5 du code de l’urbanisme :
« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ».